Huurwaarborgzaken

Problemen met je huurwaarborg? Bekijk hier waar LOKO je in bij staat.

Batch books document education 357514 1
Loko background

Algemene informatie

Bij afloop van je huurcontract, heb je normaal gesproken recht op terugbetaling van je waarborg. De verhuurder kan die waarborg enkel inhouden in uitzonderlijke gevallen, bijvoorbeeld bij schade waarvan de verhuurder kan bewijzen dat jij die hebt aangericht, als een deel van de huur nog moet worden betaald...

Hoewel de huurwetgeving vrij duidelijk is, zijn er elk jaar studenten die geconfronteerd worden met problemen over de terugbetaling van hun huurwaarborg. Dat komt omdat veel studenten jammer genoeg niet weten wat hun rechten en plichten zijn. Velen ondernemen helaas geen verdere stappen omdat advocatenkosten een te grote drempel zijn en de waarborg vaak een klein bedrag betreft.

Wat te doen bij problemen?

Als je problemen hebt met de verhuurder over de terugbetaling van de waarborg, ga je best onmiddellijk naar de huisvestingsdienst van de KU Leuven. Die dienst onderneemt dan een bemiddelingspoging en helpt je bijvoorbeeld een aangetekende brief aan de verhuurder op te stellen waarin je je standpunt duidelijk maakt. Vanaf het moment dat die brief verstuurd is, begint de interest op het waarborgbedrag te lopen en kan je verdere stappen ondernemen. In het merendeel van de gevallen zal er via bemiddeling van de huisvestingsdienst een oplossing gevonden worden.

Indien er alsnog geen oplossing uit de bus komt, zal de huisvestingsdienst jouw dossier doorsturen naar LOKO. LOKO zal je zaak dan evalueren en indien haalbaar geacht voor de vrederechter van Leuven brengen. Daarvoor moet je zelf niets betalen, behalve als je de zaak verliest. Je moet dan ook niet zelf naar de rechtbank gaan; de advocaat van LOKO zal vanaf dan het dossier beheren en jouw belangen vertegenwoordigen.

Tips

  • De waarborg betalen met cash mag niet meer! Zorg er dus zeker voor dat je via overschrijving betaald, zo heb je ook een betaalbewijs.
  • Betaal steeds alle verschuldigde huur. Sommige studenten betalen de laatste (twee) maand(en) geen huur meer om op die manier de waarborg of de ongemakken van een gammele kamer te compenseren. Dat is ten zeerste af te raden. Indien je geschil door de vrederechter moet opgelost worden, loop je immers het risico gedeeltelijk in het ongelijk gesteld te worden en dus op te draaien voor een deel van de gerechtskosten.
  • Geef op tijd de sleutels van de kamer terug. Je sleutels ‘gijzelen’ als dreigmiddel werkt enkel averechts. Je bent dan immers extra huur verschuldigd en de rechter zal je deels in het ongelijk stellen, waardoor je ook hier weer een deel van de gerechtskosten zal moeten dragen.
  • Niet elk kot werkt met een plaatsbeschrijving. Maar als je kot dit dan doet zorg dan dat je een gedetailleerde plaatsbeschrijving krijgt. Op zo een gedetailleerde plaatsbeschrijving kan je ook aanduiden als er bijvoorbeeld dingen kapot zijn aan bijvoorbeeld een tafel of kast zodat je kotbaas op het einde van het jaar niet kan zeggen dat jij dit hebt gedaan.
  • Als je niet akkoord gaat met de plaatsbeschrijving bij afloop van het contract, ben je niet verplicht die te ondertekenen. Doe dat ook niet als je niet akkoord gaat, want eens je je handtekening geplaatst hebt, is het moeilijk om de plaatsbeschrijving nog te betwisten.
  • Als je tijdens de huurperiode grove nalatigheid van de verhuurder vaststelt (zoals kapotte verwarming, defecte douche of elektriciteitsproblemen), meld je dat onmiddellijk aan de verhuurder via een aangetekende brief. In het beste geval kan je op die manier achteraf ‘genotsderving’ aantonen en een deel van je huur terugkrijgen.
  • Denk eraan dat zowel de verhuurder als jijzelf ‘alle middelen van recht’ kunnen aanwenden als bewijs. Dit betekent dat bijvoorbeeld een getuigenis van iemand die de kamer kent, ook doorslaggevend kan zijn voor de vrederechter.
  • Mocht je eventueel foto’s hebben van de gebreken in de kamer voor je in trok en foto’s van
    toen je het kot verliet, dan kan dit ook waardevol zijn. Het is wel nodig dat de foto’s een tijdstamp hebben
    op welk uur en datum deze genomen zijn. Deze tijdstamp kan best met een fysiek voorwerp dat de datum bewijst zoals een krant waarop je de datum kan zien want anders is het te makkelijk na te maken.

Te bewaren documenten

Om de kans op slagen van de bemiddeling van de KU Leuven huisvestingsdienst (of de rechtszaak via LOKO), zo groot mogelijk te maken, moet moet je de volgende documenten bijhouden:

  • Je huurcontract, ondertekend door jezelf en de verhuurder, en het huishoudelijk reglement (indien opgemaakt);
  • Bewijs van verzending van de aangetekende brieven. Dat bewijs krijg je aan het loket van het postkantoor als je de brief laat verzenden. Bevestig dit bewijs aan een kopie van de verzonden brief;
  • De briefwisseling/mailverkeer tussen de verhuurder en jezelf;
  • De schriftelijke afrekening die de verhuurder aan jou geeft;
  • Alle ontvangstbewijzen van betalingen en afgifte van sleutels;
  • Alle andere documenten die volgens jou kunnen bewijzen dat jij recht hebt op terugbetaling van je waarborg, zoals bijvoorbeeld een handgeschreven getuigenis van een kotgenoot of persoon die je kamer kent.

Veelgestelde vragen

  • Moet ik mijn zaak door LOKO laten doen?

Nee, hoor, natuurlijk niet. We begrijpen het uiteraard als je bijvoorbeeld vindt dat het te lang duurt eer alles geregeld is. Je kan ook je eigen advocaat onder de arm nemen. Bespreek met je advocaat dan zeker de mogelijke gerechtskosten, zodat je niet voor verrassingen komt te staan.

  • Wat als ik mijn zaak wil overbrengen vanuit LOKO naar mijn eigen advocaat?

Stuur gewoon een mailtje naar huwabo@loko.be, en dan sturen we je hele dossier op, samen met de stand van zaken.

  • Ik wil graag weten hoe het staat met mijn zaak. Wie moet ik contacteren?

Gezien wij de tussenpersoon zijn tussen de gedupeerde en de advocaat, kan je best ons contacteren, via huwabo@loko.be. Omdat wij gemiddeld slechts één keer per maand samen zitten met de advocaat, kan het wel even duren vooraleer we kunnen antwoorden op je vraag.

  • Ik vind dat het allemaal wel heel lang duurt. Hoe komt dat?

Doordat onze advocaat deze zaken gratis doet, hebben we het voordeel dat er geen oplopende kosten zijn. Dat wil wel zeggen dat hij het tussen al zijn andere werk moet doen. Daarom bundelen we de zaken, zodat het allemaal wat efficiënter kan lopen. Hierdoor kan het dus al enkele maanden duren vooraleer de zaak echt opgestart wordt.

Ook daarna gaat het, jammer genoeg, niet altijd even snel. Niet alleen is het gerechtssysteem tergend traag, ook voor de advocaat is het kunst-en-vliegwerk om dit tussen zijn andere werk in te plannen.

  • Wie is die advocaat over wie jullie het altijd hebben?

Meester Johan Bruyninckx is advocaat en specialist in het Kerkelijk Recht. Hij heeft het studentenleven altijd een warm hart toegedragen en is ook jarenlang vrijwilliger geweest bij LOKO en bij zijn studentenkring Canonica. Ook na zijn studies is hij steeds betrokken gebleven bij het reilen en zeilen van LOKO, en hij draagt nu zijn steentje bij door gratis de huurwaarborgzaken op zich te nemen. Hij heeft zelfs een eigen Wikipedia pagina.

  • Hoe lang duurt het vooraleer ik mijn geld terugkrijg?

Dat hangt er een beetje vanaf hoe snel we de procedure kunnen afronden (zie hieronder bij procedure). Verwacht toch zeker een procedure van minstens een jaar. Als de huisbaas na de originele procedure nog steeds weigert te betalen, kan de zaak jaren blijven aanslepen. Gelukkig loopt er dan wel rente op het verschuldigde bedrag.

Procedure

Hoe loopt de volledige procedure van een huurwaarborgzaak? Die kan verschillen van zaak tot zaak, maar de meeste zaken volgen volgende tijdslijn:

  1. Je hebt een geschil met je huisbaas over de afrekening van de huurwaarborg
  2. Je stapt ermee naar de huisvestingsdienst van de KU Leuven
  3. De huisvestingsdienst start een bemiddelingspoging
  4. Hopelijk heb je geluk en slaagt de bemiddelingspoging. Anders...
  5. Stuurt de huisvestingsdienst, op jouw vraag, je dossier door naar LOKO
  6. LOKO bundelt twee keer per academiejaar alle binnengebrachte dossiers, en geeft ze door aan hun advocaat
  7. Onze advocaat evalueren of de zaak al dan niet aanneembaar is om te winnen. Het is niet omdat een zaak aanvaardt wordt dat die ook sowieso gewonnen wordt.
  8. Een gerechtelijke procedure wordt opgestart
  9. De huisbazen krijgen een dagvaarding binnen
  10. De zaak komt voor de vrederechter, en deze doet een uitspraak. De meeste uitspraken gebeuren bij verstek. Dat wil zeggen dat de huisbaas zelfs de moeite niet doet om op te dagen. Als de huisbaas niet aanwezig kon zijn door overmacht, kan deze hiertegen nog verzet aantekenen
  11. Indien de zaak in uw voordeel is uitgesproken, worden de volgende stappen doorlopen. Indien de zaak in uw nadeel is verlopen, dient u de gerechtskosten te betalen en wordt de procedure door ons afgesloten.
  12. Met het vonnis op zak vragen we de huisbaas om de huurwaarborg terug te storten
  13. Hopelijk heb je geluk, en betaalt de huisbaas de waarborg nu wel terug. Anders...
  14. Tekent de huisbaas een beroep aan
  15. Komt de zaak opnieuw voor de vrederechter
  16. Meestal met dezelfde afloop
  17. Hopelijk heb je geluk en betaalt de huisbaas de waarborg nu wel terug. Anders...
  18. Starten we een procedure met een deurwaarder
  19. De deurwaarder wordt aangeschreven en gaat langs bij de huisbaas om het geld of goederen in beslag te nemen
  20. Dat kan ettelijke keren opnieuw moeten gebeuren, vooraleer dit ook echt lukt
  21. Uiteindelijk krijg je alleszins, jammer genoeg vaak na lang wachten, je geld terug, met interest


Gelukkig moet je, indien jouw zaak aanvaard wordt door onze huisadvocaat, je niets meer aantrekken van de zaak, eens die bij LOKO zit. Wij blijven je zaak immers opvolgen zoals in de procedure beschreven!

Contact opnemen?

Heb je een vraag, opmerking of wil gewoon even fijn bijpraten? Neem contact op met ons of spring eens binnen!